Filip Małachowski Brak komentarzy

Zakup pachnącego nowością mieszkania od dewelopera to fajna perspektywa. Kolorowe wizualizacje osiedla, place zabaw, strefy zielone, naziemnie i podziemne parkingi robią wrażenie. Jednak czy rzeczywiście wszystko wygląda tak różowo?

Przy kupnie mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny) występuje wiele niewiadomych. Znacznie więcej niż przy kupnie z drugiej ręki (z rynku wtórnego). A do tego jeszcze sporo formalności i pytań dotyczących kredytu hipotecznego, z którego czasami trzeba skorzystać. Tutaj link do plusów i minusów zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym

Przygotuj się dobrze do zakupu od dewelopera. Zwróć uwagę na to co ważne, tak aby podróż związana z zakupem nieruchomości nie skończyła się w rowie. 

 

Wybierz lokalizację swojego mieszkania, domu

 

Wybierz obszar miasta, w którym chciałbyś zamieszkać. Zwróć uwagę na dostęp m.in. do środków komunikacji (tramwaj, autobus), sklepów, szkół, przedszkoli oraz przychodni lekarskiej.

Ważną sprawą jest zweryfikowanie czy w bliskiej odległości od Twojego mieszkania/domu nie wybuduje się za jakiś czas np. spalarnia śmieci, market, obwodnica albo inna inwestycja, która może utrudniać Twoje codzienne życie i jednocześnie obniżać wartość nieruchomości.

Co możesz zrobić aby tego uniknąć? Oto praktyczne rady:

 

  • Sprawdź regionalne fora internetowe.

 

  • Zadzwoń do urzędu miasta/gminy i porozmawiaj o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co można, a czego nie można budować w interesującej Cię okolicy. Podpytaj o planowane inwestycje – budowane drogi, usługi handlu, budowa szkoły itp. Zgodnie z ustawą deweloper powinien w prospekcie informacyjnym ująć przewidziane inwestycje w promieniu 1 km od budowanej nieruchomości. Bez względu na to warto zadzwonić do urzędu.    

 

Sprawdź dewelopera 

 

Pamiętaj, że nie każdy deweloper jest deweloperem w myśl ustawy. Słowo „deweloper” jest w Polsce nadużywane. Aby inwestor mógł być deweloperem musi spełnić warunki zapisane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Deweloper musi zapewnić kupującemu m.in.:

 

  • Środki ochrony wpłat na poczet inwestycji (np. rachunek powierniczy).

 

  • Gwarancję wybudowania nieruchomości w określonym terminie i przeniesienie na Ciebie prawa własności.

 

  • Dostarczyć stosowne dokumenty tj. prospekt informacyjny, wzór umowy deweloperskiej, dokumenty inwestycji (m.in. pozwolenie na budowę, dokumenty finansowe i rejestrowe dewelopera). Tak abyś mógł przemyśleć swoją decyzję przed zawarciem umowy z deweloperem.

 

W prospekcie informacyjnym, który masz obowiązek otrzymać jest m.in. informacja o tym jakie inwestycje do tej pory zrealizował inwestor.

Ich mnogość może świadczyć o doświadczeniu dewelopera chociaż jak wiemy często ilość nie idzie w parze z jakością.

Dlatego też warto pozyskać dodatkowe informacje o inwestorze. Jak to zrobić? Poniżej kilka wskazówek:

 

  • Sprawdź fora internetowe, poszukaj opinii o deweloperze w Internecie.

 

  • Obejrzyj inne wybudowane przez dewelopera nieruchomości.

 

  • Porozmawiaj z 2-3 przypadkowymi osobami, które wychodzą z bloku. Zapytaj o dewelopera, o problemy, które ewentualnie wystąpiły przy współpracy.

 

  • Zapytaj o stan techniczny wybudowanego bloku, mieszkania. Czy były rzeczy, których deweloper nie dokończył.

 

  • Zapytaj o sprawy administrowania budynkiem, wspólnotę mieszkaniową i jej funkcjonowania. Czy mają zarząd powierzony czy właścicielski. Powierzony to taki, który wybiera deweloper według własnego uznania. Właścicielski to taki, który sprawować będą wybrani mieszkańcy. Uważam, że ten drugi jest bardziej korzystny dla mieszkańców. To oni będą tam mieszkać i można uważać, że lepiej zadbają o swoje interesy. Zarząd powierzony może nie rozumieć i nie chcieć zrozumieć problemów, z którymi borykają się mieszkańcy. Może to prowadzić z czasem do konfliktów mieszkańców z zarządem.

 

Deweloper a firma budowlana

 

Z punktu widzenia kredytu hipotecznego są różnice pomiędzy deweloperem działającym w myśl ustawy, a firmą budowlaną nie będącą deweloperem.

W przypadku dewelopera płatności do dewelopera (transze) mogą być wypłacane przez bank przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność na Ciebie. W przypadku gdy budynek jest w trakcie budowy, płacisz tylko odsetki od uruchomionej transzy, sumy poszczególnych transz. Określane jest to karencją w spłacie kapitału. Ratę kapitałowo-odsetkową będziesz płacił (w zależności od banku) po uruchomieniu ostatniej transzy lub po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności nieruchomości na Ciebie.

 

W przypadku firmy nie będącej deweloperem zapłata przez bank następuje po zawarciu aktu przenoszącego własność. Oczywiście w takim przypadku również można się starać o kredyt hipoteczny.

 

W takim razie jak to jest w przypadku zakupu domu w trakcie budowy (nie od dewelopera)?

 

Bank będzie musiał udzielić kredytu na zakup oraz na dokończenie budowy domu. Chce on docelowo zabezpieczyć się na budynku, który zostanie oddany do użytkowania.

Chcesz kupić dom (np. stan surowy zamknięty) za kwotę 390 tys. zł. Na wykończenie domu, oddanie go do użytkowania potrzebne jest dodatkowo 110 tys. zł. Koszt całej inwestycji to łącznie 500 tys. zł. Załóżmy, że Twój wkład własny to 20% liczony od całej inwestycji czyli 100 tys. zł. Bank udzieli kredytu na zakup 290 tys. (plus Twój wkład) i następnie po przeniesieniu pozwolenia na budowę na Ciebie jako inwestora, wypłaci na Twoje konto w jednej lub kilku transzach kwotę 100 tys. zł.

Może też być tak, ze inwestor wybuduje i odda do użytkowania dom. Wtedy otrzymujesz z banku kredyt na zakup domu z rynku wtórnego. Płatność ze strony banku nastąpi po akcie notarialnym przenoszącym na ciebie własność (plus Twoje środki własne wpłacone do zbywcy przed uruchomieniem kredytu). Twój dom jest oddany do użytkowania więc nie musisz wnioskować już o kredyt na wykończenie. Możesz to zrobić np. z środków własnych albo z kredytu hipotecznego. Decyzja należy do Ciebie.  

 

Umowa rezerwacyjna

 

Pamiętaj, że do wstępnego rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny wystarczy umowa rezerwacyjna. Obejmuje ona wstępne określenie warunków zakupu nieruchomości. Nie jest wymagana od razu umowa deweloperska. Z podpisaniem umowy rezerwacyjnej wiąże się wpłata opłaty rezerwacyjnej do dewelopera.

Negocjuj tak zapisy umowy rezerwacyjnej, abyś z przyczyn niezależnych od Ciebie np. odmowa udzielenia kredytu przez bank, nie stracił wpłaconych do dewelopera pieniędzy. Możesz zaproponować, że chcesz uzyskać zwrot opłaty rezerwacyjnej po przedstawieniu dokumentu z banku o decyzji negatywnej. Lepiej się zabezpieczyć.   

 

Podsumowanie

Rozmawiaj konkretnie z deweloperem. Spisz sobie wszystkie pytania na kartce i zabierz na spotkanie. Zapoznaj się wnikliwie z dokumentacją przedstawianą przez dewelopera. Pamiętaj, że po zawarciu umowy deweloperskiej będzie Ci trudno cokolwiek zmienić w jej zapisach.    

      

Poniżej infografika przedstawiająca poszczególne kroki przy kredycie hipotecznym na zakup mieszkania, domu od dewelopera.

 

Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa