Zakup od dewelopera mieszkania, domu
Zakup pachnącego nowością mieszkania od dewelopera to fajna perspektywa. Kolorowe wizualizacje osiedla, place zabaw, strefy zielone, naziemne i podziemne parkingi robią wrażenie.
Jednak czy rzeczywiście wszystko wygląda tak różowo?
Przy kupnie mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny) występuje wiele niewiadomych. Znacznie więcej niż przy kupnie z drugiej ręki (rynek wtórny). A do tego jeszcze sporo formalności i pytań dotyczących kredytu hipotecznego, z którego czasami trzeba skorzystać. Tu plusy i minusy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym.
Przygotuj się dobrze do transakcji. Zwróć uwagę na to co ważne, tak aby podróż związana z zakupem nieruchomości nie skończyła się w rowie.
Wybierz lokalizację swojego mieszkania, domu
Wybierz obszar miasta, w którym chciałbyś zamieszkać. Zwróć uwagę na dostęp m.in. do środków komunikacji (tramwaj, autobus), sklepów, szkół, przedszkoli oraz przychodni lekarskiej.
Ważną sprawą jest zweryfikowanie czy w bliskiej odległości od Twojego mieszkania, domu nie wybuduje się za jakiś czas np. spalarnia śmieci, market, obwodnica albo inna inwestycja, która może utrudniać Twoje codzienne życie i jednocześnie obniżać wartość nieruchomości.
Co możesz zrobić aby tego uniknąć? Oto praktyczne rady:
» Sprawdź regionalne fora internetowe.
» Zadzwoń do urzędu miasta, gminy i porozmawiaj o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co można, a czego nie można budować w interesującej Cię okolicy. Podpytaj o planowane inwestycje – budowane drogi, usługi handlu, budowa szkoły itp. Zgodnie z ustawą deweloper powinien w prospekcie informacyjnym ująć przewidziane inwestycje w promieniu 1 km od budowanej nieruchomości. Bez względu na to warto zadzwonić do urzędu.
Sprawdź dewelopera
Pamiętaj, że nie każdy deweloper jest nim w myśl ustawy. Słowo „deweloper” jest w Polsce nadużywane. Aby inwestor mógł być deweloperem musi spełnić warunki zapisane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Deweloper musi zapewnić kupującemu m.in.:
» Środki ochrony wpłat na poczet inwestycji (np. rachunek powierniczy).
» Gwarancję wybudowania nieruchomości w określonym terminie i przeniesienie na Ciebie prawa własności.
» Dostarczyć stosowne dokumenty tj. prospekt informacyjny, wzór umowy deweloperskiej, dokumenty inwestycji (m.in. pozwolenie na budowę, dokumenty finansowe i rejestrowe). Tak abyś mógł przemyśleć swoją decyzję przed zawarciem umowy z deweloperem.
W prospekcie informacyjnym, który masz obowiązek otrzymać jest m.in. informacja o tym jakie inwestycje do tej pory zrealizował deweloper.
Ich mnogość może świadczyć o jego doświadczeniu chociaż jak wiemy często ilość nie idzie w parze z jakością.
Jak sprawdzić dewelopera?
Pozyskaj dodatkowe informacje o deweloperze. Poniżej kilka wskazówek.
» Sprawdź fora internetowe, poszukaj opinii o deweloperze w Internecie.
» Obejrzyj inne wybudowane przez dewelopera nieruchomości.
» Porozmawiaj z 2-3 przypadkowymi osobami, które wychodzą z bloku. Zapytaj o dewelopera, o problemy, które ewentualnie wystąpiły przy współpracy.
» Zapytaj o stan techniczny wybudowanego bloku, mieszkania. Czy były rzeczy, których deweloper nie dokończył.
» Zapytaj o sprawy administrowania budynkiem, wspólnotę mieszkaniową i jej funkcjonowania. Czy mają zarząd powierzony czy właścicielski. Powierzony to taki, który wybiera deweloper według własnego uznania. Właścicielski to taki, który sprawować będą wybrani mieszkańcy. Uważam, że ten drugi jest bardziej korzystny dla mieszkańców. To oni będą tam mieszkać i można uważać, że lepiej zadbają o swoje interesy. Zarząd powierzony może nie rozumieć i nie chcieć zrozumieć problemów, z którymi borykają się mieszkańcy. Może to prowadzić z czasem do konfliktów mieszkańców z zarządem.
Deweloper a firma budowlana
Z punktu widzenia kredytu hipotecznego są różnice pomiędzy deweloperem działającym w myśl ustawy, a firmą budowlaną nie będącą deweloperem.
W przypadku tego pierwszego płatności do dewelopera (transze kredytu) mogą być wypłacane przez bank przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność na Ciebie.
W przypadku gdy budynek jest w trakcie budowy, płacisz tylko odsetki od uruchomionej transzy, sumy poszczególnych transz. Określane jest to karencją w spłacie kapitału.
Ratę kapitałowo-odsetkową będziesz płacił po uruchomieniu ostatniej transzy lub po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności nieruchomości na Ciebie (w zależności od banku).
W przypadku firmy nie będącej deweloperem zapłata przez bank następuje po zawarciu aktu przenoszącego własność. Oczywiście w takim przypadku można się również ubiegać o kredyt.
Kredyt na zakupu domu w trakcie budowy (nie od dewelopera)
Bank będzie musiał udzielić kredytu na zakup oraz na dokończenie budowy domu. Chce on docelowo zabezpieczyć się na budynku, który zostanie oddany do użytkowania.
Przykład:
Kupujesz dom (np. stan surowy zamknięty) za kwotę 390.000 zł. Załóżmy, że potrzebujesz 110.000 zł. To kwota potrzebna na wybudowanie domu do stanu, który pozwala oddać go do użytkowania. Koszt całej inwestycji to 500.000 zł (suma powyższych wartości).
Załóżmy, że Twój wkład własny to 20% całej inwestycji, czyli 100.000 zł. W pierwszej kolejności bank udzieli kredytu 290.000 zł na zakup (plus Twój wkład).
Następnie dojdzie po formalnego przeniesienia pozwolenia na budowę na Ciebie jako inwestora.
W drugiej kolejności bank wypłaci kredyt na Twoje konto osobiste. Będzie to kwota 100.000 zł uruchomiona w jednej lub kilku transzach. Środki te przeznaczysz na dokończenie budowy.
Zakup domu po wybudowaniu
Są też takie transakcje gdzie inwestor, nie deweloper realizuje budowę domu do chwili oddania go do użytkowania. Robi to z środków własnych oraz wpłaconych przez kupującego. Wtedy umowa przedwstępna kupna-sprzedaży zawiera m.in. harmonogram płatności, planowany termin wybudowania nieruchomości, inne.
W takiej sytuacji korzystasz z kredytu na zakup domu z rynku wtórnego. Płatność ze strony banku następuje po akcie notarialnym przenoszącym na Ciebie własność.
Dom jest oddany do użytkowania dlatego możesz ale nie musisz wnioskować o kredyt na wykończenie. Możesz to zrobić np. z środków własnych albo z kredytu hipotecznego. Decyzja należy do Ciebie.
Umowa rezerwacyjna
Uwaga – do wstępnego rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny wystarczy umowa rezerwacyjna. Obejmuje ona wstępne określenie warunków zakupu nieruchomości. Nie jest wymagana od razu umowa deweloperska. Z podpisaniem umowy rezerwacyjnej wiąże się wpłata opłaty rezerwacyjnej do dewelopera.
Negocjuj zapisy umowy rezerwacyjnej. Tak abyś z przyczyn niezależnych od Ciebie np. odmowa udzielenia kredytu, nie stracił wpłaconych do dewelopera pieniędzy. Możesz zaproponować, że chcesz uzyskać zwrot opłaty rezerwacyjnej po przedstawieniu dokumentu z banku o decyzji negatywnej.
Podsumowanie
Przygotuj się solidnie do rozmowy z deweloperem. Spisz sobie pytania na kartce i zabierz na spotkanie. Zapoznaj się wnikliwie z dokumentacją przedstawianą przez dewelopera.
Pamiętaj, że po zawarciu umowy deweloperskiej będzie Ci trudno cokolwiek zmienić w jej zapisach.
⇓ Infografika – zakup od dewelopera mieszkania, domu na kredyt hipoteczny – krok po kroku ⇓
Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa