Filip Małachowski Brak komentarzy

 

Pierwsze mieszkanie - program rządowy. Jakie są założenia programu wspierającego kupujących mieszkanie, dom

PORADNIK – Pierwsze Mieszkanie – rządowy program pomocy dla osób chcących kupić nieruchomość

 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamierza wprowadzić program o nazwie Pierwsze mieszkanie – rządowy program pomocy.

Ma być wsparciem dla osób, które zamierzają kupić swoje pierwsze mieszkanie, dom, działkę lub chcą wybudować dom.

Na dziś program nie występuje nawet w postaci projektu. To tylko zapowiedź. 

 

Program Pierwsze Mieszkanie ma składać się z dwóch rozwiązań:

 

» Bezpieczny kredyt 2% 

» Konto mieszkaniowe

 

Planowany termin uruchomienia programu – III kw. 2023 roku.

 

Pierwsze Mieszkanie – Bezpieczny kredyt 2%

 

Założenia są takie, że budżet państwa przez 10 lat będzie dopłacał do kredytu. To oznacza, że przez ten okres oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie wynosiło 2% plus marża banku oraz ewentualne inne prowizje banku.

Dopłata będzie dotyczyła tylko kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym.

Przez pierwsze 10 lat kredytobiorca będzie spłacał kredyt w systemie rat malejących. Po tym okresie w systemie rat równych.    

 

Bezpieczny kredyt 2% – jaką nieruchomość będzie można kupić?

 

Kredyt będzie można przeznaczyć na:

» zakup mieszkania, domu z rynku wtórnego i pierwotnego (brak ograniczeń co do ceny za 1 metr kwadratowy). Dla porównania w programie Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy (kredyt bez wkładu własnego), limit ceny występuje,

» budowę domu i jego wykończenie,

» zakup działki budowlanej.

 

Kto będzie mógł skorzystać z programu Bezpieczny kredyt 2%

 

» osoba do 45 roku życia

» osoba, która nie ma i nie posiadała własnościowego mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do mieszkania, domu

 

W przypadku małżeństwa, pary warunek wieku i braku posiadania nieruchomości musi spełnić minimum jedna osoba

 

Maksymalna kwota kredytu w programie Bezpieczny kredyt 2%

 

» 500.000 zł w przypadku gdy o kredyt ubiega się jedna osoba

» 600.000 zł gdy o kredyt wnioskuje małżeństwo lub rodzice z dzieckiem

 

Wysokość raty kredytu hipotecznego w programie Bezpieczny kredyt 2% – przykład

 

Kwota kredytu 300.000 zł, okres spłaty 25 lat, oprocentowanie 8%

Pierwsza rata bez dopłaty 3.000 zł

Pierwsza rata po dopłacie 1.950 zł (przyjąłem oprocentowanie 3,80% czyli 2% po dopłacie plus marża banku 1,80%)

Rata po 10 latach: 1.720,17 zł (z założeniem, że oprocentowanie (8) nie zmieni się)

 

Pierwsze Mieszkanie – Konto mieszkaniowe

 

Drugim rozwiązaniem oferowanym przez banki w ramach programu Pierwsze Mieszkanie ma być konto mieszkaniowe (oszczędnościowe).

Będzie je mogła otworzyć osoba, która wcześniej nie posiadała mieszkania, domu.

Wyjątkiem jest posiadanie lokalu i jednocześnie zamieszkiwanie w nim z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci.

Przy dwójce dzieci maksymalna powierzchnia mieszkania to 50 mkw; przy 3 dzieci 75 mkw, przy 4 dzieci 90 mkw. Limit powierzchni nie obowiązuje przy 5 i więcej dzieci.

 

Konto mieszkaniowe – jak działa

 

Na konto mieszkaniowe należy wpłacać minimum 500 zł, a maksymalnie 2.000 zł miesięcznie.

Minimalny okres oszczędzania to 3 lata, maksymalny 10.

Po zakończeniu oszczędzania zgromadzone środki będzie trzeba wydać w ciągu maksymalnie 5 lat.

 

Konto mieszkaniowe – korzyści

 

Konto będzie oprocentowane (wg oferty banku) i zwolnione z podatku od zysków.

Program zakłada, że w ciągu roku powinno być minimum 11 wpłat, przynajmniej z minimalną kwotą (500 zł miesięcznie). Ten poziom wpłat gwarantuje uzyskanie od państwa dodatkowej premii mieszkaniowej.

Naliczona ona zostanie w każdym roku. Równa będzie rocznemu wskaźnikowi inflacji lub wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. 

 

Premia mieszkaniowa będzie się należeć wyłącznie gdy zaoszczędzone środki przeznaczysz na:

» zakup pierwszego mieszkania, domu,

» budowę domu,

» udział w TBS albo SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa),

» wkład mieszkaniowy w spółdzielni,

» koszty inwestycji prowadzonych w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu.

 

Czy warto czekać na wprowadzenie programu Pierwsze mieszkanie?

 

Poniżej moje przemyślenia, które mam nadzieję pomogą Ci podjąć decyzję.

 

Pierwsze mieszkanie – rządowy program jako kiełbasa wyborcza

Czy program nie jest przypadkiem haczykiem, kiełbasą wyborczą w związku z wyborami parlamentarnymi w roku 2023? Zostało niewiele czasu do planowanego terminu wdrożenia programu. Historyczne wprowadzenie w życie podobnych programów wymagało więcej czasu. Czy nie okaże się po wyborach, że termin wprowadzenia programu przesunie się, a jego warunki ulegną zmianom? Możliwie też, że program w ogóle nie wejdzie w życie jak w przypadku innych programów, które planował rząd.

 

Czy starczy dla wszystkich środków?

W przypadku podobnych, historycznych programów np. MDM (Mieszkanie Dla Młodych), RNS (Rodzina na Swoim) ustawa określała jego budżet. Kryteria programu Pierwsze Mieszkania nie są wymagające. W związku z tym czy starczy środków dla wszystkich chętnych. W poprzednich programach budżet przeznaczony na dany rok rozchodził się szybko. Bywało nawet, że w kilka dni.

 

Czy oby na na pewno kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% to trochę chwyt marketingowy. Marża banku jest uzależniona od wysokości wkładu własnego. Przy wkładzie 20% marża będzie niższa przyjmijmy na dziś 1,80%. Natomiast przy 10% wkładzie ok. 2,60%. Dlatego na dziś realne oprocentowanie kredytu hipotecznego z dopłatą może wynieść ok. 3,80% – 4,60%. Będzie to zależne od polityki cenowej banków, wysokości stóp procentowych na chwilę wejścia programu w życie. Pamiętajmy, to są szacunkowe wyliczenia. Dodatkowo nie uwzględniające kosztów ubezpieczenia na życie czy też od utraty pracy. To koszt, który często występuje w ofertach kredytu hipotecznego. Pomimo tego program daje możliwość zaoszczędzenia na odsetkach w stosunku do kredytu zaciąganego bez dopłaty. Wraz z upływającym czasem stopy procentowe powinny spadać, a oferty banków powinny być korzystniejsze. Dlatego też oszczędności w stosunku do kredytu bez dopłaty będą mniejsze.

 

Zdolność kredytowa hamulcem

Przeszkodą w skorzystaniu z programu może być zdolność kredytowa. Mocno się ona obniżyła po fali wzrostów stóp procentowych. Dopóki Komisja Nadzoru Finansowego nie poluzuje kryteriów wyliczania zdolności kredytowej to program rządowy jest dla osób z wysokimi dochodami. W programie Pierwsze mieszkanie przez pierwsze 10 lat spłaca się kredyt w systemie rat malejących. Przy ratach malejących trzeba posiadać wyższą zdolność niż przy ratach równych. To może spowodować, że nie uzyskamy kredytu w pożądanej wysokości.

 

Droższe nieruchomości

Poprawa sytuacji makroekonomicznej (spadek inflacji, spadek stóp procentowych) plus finalne wprowadzenie programu nie musi ale może spowodować wzrost cen nieruchomości. Ogólnie każdy pozytywny sygnał z rynku, gospodarki może być dla nich pożywką.

 

Pierwsze mieszkanie – rządowy program wielu pytań i niejasności

Jest wiele pytań i niewiadomych dotyczących programu Pierwsze mieszkanie. Między innymi:

» jakie będzie podejście do dopłaty od strony podatkowej,

» czy będą ograniczenia przy przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku aby był on tańszy,

» czy będzie możliwość sprzedaży nieruchomości w trakcie korzystania z dopłat, bez negatywnych konsekwencji.

Przechodząc od ogółu do szczegółu może się okazać, że program w finalnej wersji będzie miał różne ograniczenia. Spowodować one mogą, że program nie będzie tak atrakcyjny i dostępny jak to dziś wygląda.