Kredyt hipoteczny na budowę domu
Wkład własny przy budowie domu
Działka, której jesteś właścicielem jest wkładem własnym. Uzyskany kredyt przeznaczysz na budowę.
Jeżeli wycena (operat szacunkowy) działki nie potwierdzi, że stanowi ona min. 10% kosztów budowy to musisz wnieść dodatkowy wkład własny przed wpłatą kredytu (pierwszej transzy).
Gotówka nie jest wkładem własnym. Jest nim działka, rozpoczęta budowa (to co wybudowane np. fundamenty), zakupione materiały budowlane (tu potrzebujesz na nie faktur/rachunków).
Jeśli nie posiadasz działki możesz uzyskać kredyt na jej zakup i jednocześnie budowę. Pod warunkiem, że dysponujesz wkładem własnym w gotówce nie niższym niż 10% kosztów budowy.
Koszt budowy i kosztorys budowy domu
Koszt budowy to wartość działki plus koszty wybudowania domu, ujęte w kosztorysie. Do wniosku kredytowego trzeba załączyć kosztorys budowy. Tu przykład uzupełnionego kosztorysu budowy do banku.
Każdy bank ma inny druk. Obejmuje on zaplanowane koszty poszczególnych prac budowlanych. Nie przejmuj się, pomagam przygotować kosztorys myśląc tak jak analityk/decydent kredytowy w banku.
W pytaniach i odpowiedziach na dole lista dokumentów potrzebnych do kredytu.
Minimalna cena wybudowania metra domu
Nie wybudujesz domu za określoną przez Ciebie kwotę. Bank narzuci kwotę kredytu. Każdy bank określa minimalną cenę wybudowania najczęściej metra powierzchni użytkowej domu.
W zależności od banku jest to od 2.500 do 3.500 zł (dotyczy stanu deweloperskiego – opis czym jest w pytaniach i odpowiedziach na dole strony).
Minimalnym celem banku jest abyś oddał budynek do użytkowania. Jeżeli posiadasz zdolność kredytową możesz uzyskać wyższą kwotę kredytu np. na wykończenie domu pod klucz.
Czyli na wybudowanie domu o pow. 120m potrzebujesz od 300.000 do 420.000 zł.
Może się okazać, że „X” bank wymaga kwoty kredytu z tego wyższego przedziału, a Ty nie posiadasz zdolności kredytowej.
Dlatego tak ważna jest jej wcześniejsza analiza aby dopasować banki do Ciebie oraz inwestycji.
Faktury, rachunki na prace, materiały budowlane – czy bank wymaga?
Banki rozliczając wydane z kredytu pieniądze nie wymagają przedstawiania faktur, rachunków. Kredyt wypłacany jest w transzach.
Przed każdą wypłatą transzy (począwszy od drugiej) doradca bankowy lub rzeczoznawca przeprowadza inspekcję nieruchomości.
Potwierdza wykorzystanie poprzedniej transzy i stan zaawansowania inwestycji. Niektórym bankom wystarczą zdjęcia z budowy i uzupełniony dziennik budowy.
Karencja w spłacie kapitału przy budowie domu
W trakcie budowy gdy wypłacane są transze obowiązuje okres karencji w spłacie kapitału. Płacisz tylko odsetki. Okres karencji w zależności od banku trwa do wypłaty ostatniej transzy albo do zakończenia budowy.
Odsetki płacisz nie od całego przyznanego kredytu, a od wypłaconej transzy, sumy uruchomionych transz.
Przykład:
Przyznany kredyt 400 tys. zł, do wypłacenia w 3 transzach (np. 100, 200, 100). Odsetki miesięczne do zapłaty po uruchomieniu 1 transzy = 792 zł. Po uruchomieniu 2 transzy = 2.375 zł.
Jak wyliczyłem? Kwota transzy lub sumy transz x przykładowe oprocentowanie kredytu 9,50% i wynik dzielony przez 12.
Najczęściej maksymalny czas na wybudowanie domu to 24 miesiące.
Wycena nieruchomości (operat szacunkowy)
W trakcie oceny wniosku konieczne jest przygotowanie przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości (operat szacunkowy). Zawiera ona m.in. opis nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie, aktualną wartość rynkową, odtworzeniową, przyszłą (w przypadku budowy domu, remontu). To ważny element procesu kredytowego.
Nieprawidłowe i nieprzemyślane opracowanie wyceny może skutkować np. przyznaniem kredytu o niższej wartości niż wnioskowana kwota. Wówczas zanim bank wypłaci pierwszą transzę będziesz musiał zainwestować powstałą różnicę z własnych pieniędzy np. rozpocząć budowę (zrealizować część prac z kosztorysu).
Co jeżeli nie będziesz ich posiadał? Cała transakcja może zakończyć się fiaskiem.
Budowa domu systemem gospodarczym czy zleconym
Sugeruję system gospodarczy gdyż daje większą swobodę. Transze kredytu wypłacane są na Twoje konto. Ty dysponujesz pieniędzmi, płacisz bezpośrednio wykonawcom, których sam wybierasz. Dzięki posiadaniu gotówki możesz negocjować ceny usług, materiałów budowlanych.
System zlecony jest bardziej formalny i daje mniej swobody w dysponowaniu środkami. Etapy budowy, kwoty płatności są szczegółowo rozpisane w umowie. Bank płaci bezpośrednio wykonawcy na podstawie faktur.
System zlecony jest dobry dla osoby, która nie chce szukać wykonawców poszczególnych etapów budowy. Chce powierzyć budowę jednemu od A do Z. System ten jest zazwyczaj droższym rozwiązaniem niż gospodarczy.
Wybrane problemy, które mogą utrudnić uzyskanie kredytu na budowę domu
⇒ źle sporządzony kosztorys budowy
⇒ nieprawidłowo bądź niekompletnie przygotowana dokumentacja
⇒ niepoprawne obliczenia dotyczące kosztów budowy, wkładu własnego
⇒ składanie wniosku do banku, który restrykcyjnie ocenia wnioski o kredyt na budowę
⇒ bez przemyślenia przygotowana wycena nieruchomości
⇒ składanie wniosku tylko do jednego banku
⇓ Kredyt na budowę domu – najczęstsze pytania i odpowiedzi pod formularzem ⇓
Zapytaj o kredyt hipoteczny na budowę domu. Poprowadzę Cię bezpłatnie od A do Z-amieszkania Tel. 732 732 555 lub wypełnij formularz
Stan deweloperski, co oznacza?
To według banków najczęściej stan gdy dom ma wykonane: instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, cieplną; wylewki (podłoża pod posadzki); tynki; elewację. Stan deweloperski nie wymaga: wykończenia ścian, drzwi wewnętrznych, wykończenia podłóg (panele, płytki, inne), białego montażu, armatury (w zależności od banku), mebli w zabudowie.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu na budowę domu?
Są nimi m.in.:
» prawomocne pozwolenie na budowę (z pieczęcią decyzja ostateczna) lub zgłoszenie budowy właściwemu organowi z potwierdzeniem nie wniesienia sprzeciwu
» projekt architektoniczno – budowlany
» wypis z rejestru gruntów działki
» mapa ewidencyjna działki
» czasami wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
» czasami dziennik budowy
» wypełniony kosztorys budowy
» podstawa nabycia działki np. umowa darowizny, postanowienie o nabyciu spadku
Czy wszystkie transze kredytu muszą zostać wypłacone?
Nie muszą pod warunkiem, że dom zostanie oddany do użytkowania.
Czy banki udzielają kredytu na budowę domu z bali, prefabrykatów, szkieletowego?
Tak. Przy takich inwestycjach banki mogą wymagać realizacji budowy systemem zleconym, który opisałem powyżej.
Czy w okresie karencji w spłacie kapitału można nadpłacać kapitał kredytu?
Tak
Jak kupić niedokończoną budowę, dom w trakcie budowy na kredyt hipoteczny?
W pierwszej kolejności bank uruchomi część kredytu. Tylko na zakup domu tak abyś stał się jego właścicielem. Następnie będzie czekał, aż dostarczysz pozwolenie na budowę przepisane na nowego właściciela czyli Ciebie. Dokonuje tego Starostwo/Urząd Miasta. W kolejnym kroku bank wypłaci na konto osobiste pierwszą transzę kredytu na dokończenie budowy.
Czy bank wymaga ubezpieczenia domu w trakcie budowy?
W trakcie realizacji budowy część banków wymaga polisy ubezpieczeniowej budowy. Natomiast są banki, które oczekują ubezpieczenia nieruchomości (minimum od ogni i innych żywiołów) dopiero od chwili oddania jej do użytkowania.
Co się stanie jeżeli nie wybuduję domu w terminie określonym w umowie kredytowej?
Jeżeli przewidujemy, że nie dotrzymamy terminu to trzeba o tym poinformować bank. Najlepiej napisać pismo jakie są tego powody, z prośbą o wydłużenie terminu na dokończenie budowy. Z doświadczenia wiem, że jeżeli uzasadnienie ma podstawy to banki wyrażają zgodę na jego wydłużenie.