Kredyt hipoteczny na budowę domu 

Wkład własny przy budowie domu 

Działka, której jesteś właścicielem jest wkładem własnym. Uzyskany kredyt przeznaczysz na budowę.

Jeżeli wycena (operat szacunkowy) działki nie potwierdzi, że stanowi ona min. 10%  kosztów budowy to musisz wnieść dodatkowy wkład własny przed wpłatą kredytu (pierwszej transzy).

Gotówka nie jest wkładem własnym. Jest nim działka, rozpoczęta budowa (to co wybudowane np. fundamenty), zakupione materiały budowlane (tu potrzebujesz na nie faktur/rachunków).

Jeśli nie posiadasz działki możesz uzyskać kredyt na jej zakup i jednocześnie budowę. Pod warunkiem, że dysponujesz wkładem własnym w gotówce nie niższym niż 10% kosztów budowy.

Koszt budowy i kosztorys budowy domu

Koszt budowy to wartość działki plus koszty wybudowania domu, ujęte w kosztorysie. Do wniosku kredytowego trzeba załączyć kosztorys budowy. Tu przykład uzupełnionego kosztorysu budowy do banku. 

Każdy bank ma inny druk. Obejmuje on zaplanowane koszty poszczególnych prac budowlanych. Nie przejmuj się, pomagam przygotować kosztorys myśląc tak jak analityk/decydent kredytowy w banku. 

W pytaniach i odpowiedziach na dole lista dokumentów potrzebnych do kredytu.

Minimalna cena wybudowania metra domu

Nie wybudujesz domu za określoną przez Ciebie kwotę. Bank narzuci kwotę kredytu. Każdy bank określa minimalną cenę wybudowania najczęściej metra powierzchni użytkowej domu.

W zależności od banku jest to od 2.500 do 3.500 zł (dotyczy stanu deweloperskiego – opis czym jest w pytaniach i odpowiedziach na dole strony).   

Minimalnym celem banku jest abyś oddał budynek do użytkowania. Jeżeli posiadasz zdolność kredytową możesz uzyskać wyższą kwotę kredytu np. na wykończenie domu pod klucz.

Czyli na wybudowanie domu o pow. 120m potrzebujesz od 300.000 do 420.000 zł.

Może się okazać, że „X” bank wymaga kwoty kredytu z tego wyższego przedziału, a Ty nie posiadasz zdolności kredytowej.

Dlatego tak ważna jest jej wcześniejsza analiza aby dopasować banki do Ciebie oraz inwestycji.

Faktury, rachunki na prace, materiały budowlane – czy bank wymaga?

Banki rozliczając wydane z kredytu pieniądze nie wymagają przedstawiania faktur, rachunków. Kredyt wypłacany jest w transzach.

Przed każdą wypłatą transzy (począwszy od drugiej) doradca bankowy lub rzeczoznawca przeprowadza inspekcję nieruchomości.

Potwierdza wykorzystanie poprzedniej transzy i stan zaawansowania inwestycji. Niektórym bankom wystarczą zdjęcia z budowy i uzupełniony dziennik budowy.

Karencja w spłacie kapitału przy budowie domu

W trakcie budowy gdy wypłacane są transze obowiązuje okres karencji w spłacie kapitału. Płacisz tylko odsetki. Okres karencji w zależności od banku trwa do wypłaty ostatniej transzy albo do zakończenia budowy.

Odsetki płacisz nie od całego przyznanego kredytu, a od wypłaconej transzy, sumy uruchomionych transz.

Przykład:

Przyznany kredyt 400 tys. zł, do wypłacenia w 3 transzach (np. 100, 200, 100). Odsetki miesięczne do zapłaty po uruchomieniu 1 transzy = 792 zł. Po uruchomieniu 2 transzy = 2.375 zł.

Jak wyliczyłem? Kwota transzy lub sumy transz x przykładowe oprocentowanie kredytu 9,50% i wynik dzielony przez 12.

Najczęściej maksymalny czas na wybudowanie domu to 24 miesiące.

Wycena nieruchomości (operat szacunkowy)

W trakcie oceny wniosku konieczne jest przygotowanie przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości (operat szacunkowy). Zawiera ona m.in. opis nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie, aktualną wartość rynkową, odtworzeniową, przyszłą (w przypadku budowy domu, remontu). To ważny element procesu kredytowego. 

Nieprawidłowe i nieprzemyślane opracowanie wyceny może skutkować np. przyznaniem kredytu o niższej wartości niż wnioskowana kwota. Wówczas zanim bank wypłaci pierwszą transzę będziesz musiał zainwestować powstałą różnicę z własnych pieniędzy np. rozpocząć budowę (zrealizować część prac z kosztorysu).

Co jeżeli nie będziesz ich posiadał? Cała transakcja może zakończyć się fiaskiem.

Budowa domu systemem gospodarczym czy zleconym

Sugeruję system gospodarczy gdyż daje większą swobodę. Transze kredytu wypłacane są na Twoje konto. Ty dysponujesz pieniędzmi, płacisz bezpośrednio wykonawcom, których sam wybierasz. Dzięki posiadaniu gotówki możesz negocjować ceny usług, materiałów budowlanych.

System zlecony jest bardziej formalny i daje mniej swobody w dysponowaniu środkami. Etapy budowy, kwoty płatności są szczegółowo rozpisane w umowie. Bank płaci bezpośrednio wykonawcy na podstawie faktur. 

System zlecony jest dobry dla osoby, która nie chce szukać wykonawców poszczególnych etapów budowy. Chce powierzyć budowę jednemu od A do Z. System ten jest zazwyczaj droższym rozwiązaniem niż gospodarczy.

Wybrane problemy, które mogą utrudnić uzyskanie kredytu na budowę domu

⇒ źle sporządzony kosztorys budowy

⇒ nieprawidłowo bądź niekompletnie przygotowana dokumentacja

⇒ niepoprawne obliczenia dotyczące kosztów budowy, wkładu własnego

⇒ składanie wniosku do banku, który restrykcyjnie ocenia wnioski o kredyt na budowę

⇒ bez przemyślenia przygotowana wycena nieruchomości

⇒ składanie wniosku tylko do jednego banku

⇓ Kredyt na budowę domu – najczęstsze pytania i odpowiedzi pod formularzem ⇓ 

Zapytaj o kredyt hipoteczny na budowę domu. Poprowadzę Cię bezpłatnie od A do Z-amieszkania Tel. 732 732 555 lub wypełnij formularz