Jakie to nieruchomości, których nienawidzą banki
Zastanawiacie się czy są nieruchomości, na zakup których banki niechętnie udzielają bądź w ogóle nie udzielają kredytu hipotecznego? A owszem są takie. Dlatego przed zakupem nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego sprawdź czy zostanie ona zaakceptowana przez bank.
Dwie nieruchomości na działce
Gdy chcesz wybudować dom na działce, na której posadowiony jest już inny budynek, szczególnie o charakterze mieszkaniowym, to powinieneś wiedzieć, że większość banków nie akceptuje takiej sytuacji.
Duża nieruchomość
Banki niechętnie finansują domy o dużej powierzchni. Dlaczego? Stanowią one mniej płynne zabezpieczenie dla banku tzn. w momencie konieczności sprzedaży takie domy cieszą się słabszym zainteresowaniem kupujących (w porównaniu do tych o mniejszej powierzchni).
Poza tym wyższe koszty utrzymania, nakłady na odremontowanie mogą uszczuplać dochody kredytobiorcy odpowiedzialnego przede wszystkim za regularną spłatę kredytu. Im mniej standardowa jest nieruchomość tym bank jest mniej skłonny pożyczyć pieniądze.
Dom z powierzchnią komercyjną (usługową, handlową)
Banki akceptują nieruchomości, w których udział powierzchni komercyjnej w powierzchni całkowitej nie przekracza 30%. Wybrane banki, w określonych przypadkach, zaakceptują udział na poziomie 50%.
Nieruchomość z hipoteką osoby prywatnej
Banki nie akceptują kiedy w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka na rzecz osoby prywatnej.
Nieruchomość obciążona prawami
Bank nie udzieli kredytu na zakup nieruchomości, której księga wieczysta zawiera wpisy ograniczające jej rozporządzaniem. Takim wpisem może być np. służebność osobista w postaci dożywotniego zamieszkania lub wpis komorniczy.
Istnieją w tym przypadku wyjątki od reguły. Wymagają one indywidualnej analizy bądź działań, które należy podjąć przed zakupem nieruchomości.
Nieruchomość, a ustawa rolna
Bank może nie udzielić kredytu, gdy działka posiada m.in. część rolną, lasy, nieużytki. Ograniczenia reguluje Ustawa o ustroju rolnym. Trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/warunki zabudowy w celu zweryfikowania przeznaczenia działki.
Na podstawie ustawy banki wprowadziły ograniczenia m.in. co do powierzchni nabywanej działki, które mogą spowodować, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego na jej zakup. Warto zweryfikować wszystkie szczegóły przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna – sprzedaży. [Możesz czytać dalej poniżej].
Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ściśle reguluje jakie działania może, a nawet musi podejmować właściciel takiej nieruchomości. To m.in. konieczność prowadzenia okresowych prac remontowych i konserwatorskich.
Może to powodować ponoszenie przez właściciela znaczących wydatków. W konsekwencji bank może obawiać się czy właściciel będzie miał dochody pozwalające na utrzymanie zabytku i jednocześnie terminową spłatę kredytu.
Ustawa również wprowadza m.in. ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, jej przeznaczeniu oraz prowadzeniu prac remontowo-budowlanych. Im więcej niewiadomych/zmiennych tym ryzyko transakcji jest dla banku wyższe.
Nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym
Bank nie udzieli kredytu hipotecznego na nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym. Może nim być np. zachodzenie kupowanego budynku na sąsiednią działkę albo zachodzenie sąsiedniego budynku na działkę, którą chcemy kupić. Dlatego tak ważna jest analiza dokumentów nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Nieruchomość w złym stanie technicznym
Bank nie będzie chętny udzielić kredytu, gdy nieruchomość jest w złym stanie technicznym albo nie posiada np. kanalizacji czy ogrzewania. Możliwe jest udzielenie kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na zakup i jednocześnie remont, tak aby nieruchomość miała m.in. dostęp do mediów i spełniała podstawowe standardy pozwalające w niej zamieszkać.
Nieruchomość, którą trudno porównać
Przy każdej transakcji z udziałem kredytu hipotecznego wymagane jest sporządzenie wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego). Wartość rynkową nieruchomości określa rzeczoznawca m.in. na podstawie porównania do innych nieruchomości o podobnych parametrach np. powierzchni, lokalizacji.
Może się okazać, że na danym rynku jest mała ilość lub brak porównywalnych transakcji kupna – sprzedaży. W związku z tym trudne może być określenie wartości nieruchomości.
Dobrym przykładem może być dom, którego powierzchnia to ok. 50-60 metrów albo mniej (na szczęście na rynku jest coraz więcej transakcji o takich parametrach). Bank może się obawiać tego, że w chwili kłopotów kredytobiorcy, utrudniona będzie sprzedaż nieruchomości na rynku, gdzie jest mała ilość transakcji o podobnych charakterze.
Nieruchomości z licytacji od komornika, syndyka
To źródło zakupu nieruchomości nie jest bezwzględnie wykluczane przez banki. To specyficzna, nietypowa transakcja m.in. z uwagi na to, że zapłata za nieruchomość następuję przed zawarciem notarialnego aktu kupna – sprzedaży.
Dodatkowo, według przepisów regulujących licytacje komornicze, osoba która wygrała licytację musi dokonać zapłaty w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania. Biorąc pod uwagę tak krótki termin zorganizowanie kredytu hipotecznego może być mocno utrudnione. Bank może oczekiwać też zabezpieczenia na innej nieruchomości.
Mieszkanie od TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego)
Banki nie udzielają kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od TBS. Powodem jest to, że nie stajemy się właścicielem nieruchomości i bank nie może się na niej zabezpieczyć. Pozostaje skorzystanie z kredytu gotówkowego lub zabezpieczenie się banku na innej nieruchomości.
Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa