Jak wybudować dom bez pieniędzy – to jest możliwe
Jeżeli posiadasz działkę bank może udzielić kredytu hipotecznego w 100% pokrywającego koszty wybudowania wymarzonego domu. Oczywiście są ale…, jednak o nich w dalszej części publikacji.
Zacznijmy od tego, że każdy bank będzie wymagał abyś zaciągnął kredyt w określonej wysokości, niekoniecznie zgodnej z Twoimi oczekiwaniami.
Co oznacza minimalny koszt budowy metra kwadratowego?
Każdy bank ma ustaloną minimalną cenę wybudowania jednego metra kwadratowego, najczęściej powierzchni użytkowej. Jest to przedział, w zależności od banku, od 2.500 zł do 3.500 zł (stan deweloperski).
Zakładając, że planujesz wybudować dom o powierzchni 150 metrów, minimalna kwota środków jaką potrzebujesz na ten cel to 375.000 zł – 525.000 zł. Bank chce mieć pewność, że środki które otrzymasz pozwolą na oddanie budynku do użytkowania. Tylko budynek w takim stanie jest dobrym zabezpieczeniem dla banku.
Co ma powierzchnia domu do zdolności kredytowej? Warto to wiedzieć
Świadomość ustalonej przez banki ceny jest ważna na etapie wyboru projektu architektonicznego budynku. Nie znając jej może się okazać, że wybraliśmy projekt z powierzchnią np. 200 metrów, a nie będziemy posiadać zdolności kredytowej do zaciągnięcia kredytu o wartości zgodnej z wyliczeniami banku. Alternatywą będzie rozpoczęcie budowy z własnych środków, a następnie, na pewnym etapie realizacji inwestycji, wystąpienie o kredyt z niższą kwotą.
Dlatego przed ostatecznym wyborem projektu domu warto jest policzyć swoją zdolność kredytową i jednocześnie zaplanować poszczególne kroki dla całej inwestycji. Tu nie można działać pochopnie.
Działka budowlana – na co zwrócić uwagę
» Większość banków nie akceptuje sytuacji gdy na działce, na której chcesz wybudować dom stoi już inny budynek mieszkalny.
» Zweryfikuj dokładnie mapę ewidencyjną działki. Sprawdź czy budynki sąsiada nie zachodzą na Twoją działkę. Jeżeli tak bank uzna to za nieuregulowany stan prawny nieruchomości i może nie udzielić kredytu.
» Działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej (bezpośredni, poprzez służebność lub udziały w działce dojazdowej).
» Najkorzystniej aby działka miała powierzchnię do 3.000m.
Księga wieczysta działki – na co zwrócić uwagę
Zabezpieczeniem dla banku będzie ustanowienie hipoteki na kredytowanej nieruchomości. Pamiętaj, że IV dział księgi wieczystej nie może mieć żadnych wpisów. Do tego działu wpisywana jest hipoteka czyli zabezpieczenie banku.
Zwróć też uwagę na dział III. To dział, do którego wpisywane są prawa, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Nie może być ona obciążona np. służebnością osobistą. Dopuszczalna jest służebność gruntowa np. prawo przechodu, przejazdu.
Jak wyliczyć czy działka wystarczy jako wkład własny?
Banki wymagają wkładu własnego na poziomie min. 10% całej inwestycji. Liczony jest on od wartości działki plus koszt budowy według kosztorysu. Wartość działki plus koszt budowy nazwijmy inwestycją.
PRZYKŁAD 1
Wartość działki 115.000 zł, koszt budowy 450.000 zł, czyli inwestycja 565.000 zł. Kwota kredytu 450.000 zł. Minimalny wkład własny to 56.500 zł (10% inwestycji), który mamy zapewniony za sprawą wartości działki. Pamiętajmy, że lista banków, które akceptują wkład własny 10% jest ograniczona.
Część banków wymaga wkładu własnego min. 20%. Licząc tę wartość nadal spełniamy warunek minimalnego wkładu własnego za sprawą wartości działki.
Kosztorys i wycena nieruchomości – jak wpływają na to czy wybudujesz dom bez środków własnych
PRZYKŁAD 2:
Co zatem jeżeli bank wymaga 20% wkładu, a działka ma wartość niższą np. 90.000 zł?
Przyjmijmy obliczenia jak w Przykładzie 1. Załóżmy, że dom ma mieć powierzchnię 150 metrów. X bank liczy np. 3.000 zł za metr wybudowania budynku.
Czyli minimalnie potrzebne środki to 450.000 zł. Wartość działki 90.000 zł plus koszt budowy 450.000 zł, łącznie inwestycja 540.000 zł. Bank wymaga wkładu własnego 20% całej inwestycji czyli 108.000 zł.
Wynika z tego, że sama działka nie wystarczy jako wkład własny gdyż jej wartość jest niższa. Będziesz musiał w pierwszej kolejności zainwestować różnicę czyli 18.000 zł z środków własnych, najczęściej przed uruchomieniem pierwszej transzy kredytu.
W naszym przypadku im wyższy będzie koszt budowy, tym wyższy wkład własny będziesz musiał wnieść. Będziesz musiał również posiadać wyższą zdolność kredytową. Wartość samej działki zostanie potwierdzona przy sporządzaniu wyceny nieruchomości.
Jak przyspieszyć dostęp do kredytu pomimo konieczności wniesienia środków własnych?
Możesz rozpocząć budowę z własnych środków i zrealizować jakiś etap inwestycji np. wybudujesz fundamenty, których wartość została określona w kosztorysie na poziomie nie niższym niż 18.000 zł.
Pamiętaj, że Twoim wkładem własnym może być np. koszt dokumentacji projektowej oraz inne koszty, które poniosłeś i są związane z realizacją inwestycji (elementy już wybudowane – nie potrzebujesz faktur/rachunków; materiały budowlane nie wbudowane w budowę – tu potrzebujesz faktur/rachunków).
Dobrze się przygotuj…
Jeżeli nie przewidzisz pewnych spraw na etapie przygotowania się do kredytu hipotecznego możesz nie mieć szans na ich modyfikację w trakcie procesu kredytowego (np. odpowiednio przygotowany kosztorys). Uzyskanie kredytu będzie się przedłużać i możesz jednocześnie nie uzyskać kredytu na warunkach, których oczekiwałeś.
Operat szacunkowy – jeden z kluczowych elementów procesu kredytowego
WAŻNE – na etapie analizy wniosku w banku pojawi się konieczność sporządzenia operatu szacunkowego czyli wyceny nieruchomości. Będzie ona obejmowała m.in. aktualną wartość działki oraz tzw. wartość przyszłą nieruchomości po jej wybudowaniu.
Wycena zawsze weryfikuje wnioskowaną kwotę kredytu
Co to oznacza? Jeżeli wycena jest przygotowana bezmyślnie, bez opracowania stosownej strategii w połączeniu z procesem kredytowym może się okazać, że będziesz musiał np. wnieść wkład własny pomimo, że tego nie zakładałeś lub wyższy niż zakładałeś.
Możesz nie mieć przez to również możliwości skredytowania prowizji bankowych związanych z udzieleniem kredytu. Nie życzę abyś trafił na przypadkowego rzeczoznawcę 😉 gdyż wycena sporządzona bez zastanowienia może pogrążyć Twój wniosek kredytowy.
Jak bank sprawdza wykorzystanie kredytu na budowę domu?
Kredyt na budowę domu jest wypłacany w transzach. Wartość poszczególnych transz może być różna i jest zależna od kilku czynników (m.in. wartości budowy na moment wypłaty transzy, przyszłej wartości nieruchomości, po wybudowaniu; polityki kredytowej X, Y banku).
Pierwsza transza wypłacana jest „zaocznie” tzn., że nie musisz nic udowadniać. Każda kolejna wypłacana jest po weryfikacji przez bank wykorzystania poprzedniej.
W zależności od banku polega to albo na wysłaniu do banku uzupełnionego dziennika budowy oraz zdjęć budowy albo pracownik banku/rzeczoznawca odwiedza budowę i potwierdza wykorzystanie środków zgodnie z przedstawionym we wniosku kosztorysem.
Kosztorys budowy to ważna część wniosku o kredyt na budowę domu
Każdy bank ma inne wymogi co do jego przygotowania. Dlatego trzeba opracować kosztorys w sposób przemyślany. Pomagam Klientom w przygotowaniu tego dokumentu.
Okres karencji – co to jest?
Wnioskując o kredyt hipoteczny zawsze określamy okres, w czasie którego wybudujemy dom i oddamy go do użytkowania. Maksymalny czas to 36 miesięcy, ale większość banków stosuje 24.
W okresie uruchamiania transz występuje tzw. okres karencji. Oznacza to, że spłacasz tylko odsetki od uruchomionej transzy/transz. Kapitał kredytu zaczynasz spłacać po uruchomieniu ostatniej transzy albo po zakończeniu realizacji inwestycji.
Jak potwierdzamy zakończenie inwestycji?
Banki n i e w y m a g a j ą przedstawiania faktur/rachunków za zrealizowane prace.
Przedstawiamy np. decyzję o pozwoleniu na użytkowanie nieruchomości lub zawiadomienie o zakończeniu budowy wydawane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.
Od tej chwili bank wymaga od nas ubezpieczenia nieruchomości (minimum od ognia i innych żywiołów). Ubezpieczenie musi obowiązywać do czasu całkowitej spłaty kredytu. Wybrane banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości również w trakcie jej budowy.
Jak zmniejszyć koszty kredytu na budowę domu?
Trzeba wybrać najbardziej odpowiednią ofertę spośród wielu banków. Z jednej strony pod kątem kosztów, ale również sprawności procesu kredytowego, obsługi kredytu w trakcie budowy, tak aby nie „boksować” się z bankiem.
» Są banki, które np. nie pobierają prowizji za uruchamianie transz.
» Niektóre banki pozwalają na uruchomienie tylko części zaplanowanej transzy, a przecież odsetki naliczają się od wartości uruchomionej więc płacisz niższe odsetki.
» Można w trakcie budowy wykorzystywać środki własne co może pozwolić na to, że oddasz budynek do użytkowania bez konieczności uruchomienia np. ostatniej transzy kredytu.
Inne wskazówki jak płacić mniej za kredyt hipoteczny znajdziesz w przewodniku mojego autorstwa TUTAJ.
Wybuduj swój własny dom – skutecznie i bez nerwów
Jak widzisz można wybudować dom bez posiadania gotówki lub wydać jej możliwie jak najmniej. Aby zrobić to skutecznie każdy krok inwestycji oraz kredytu hipotecznego musi zostać szczegółowo zaplanowany i tworzyć spójną całość. Nie ma tu miejsca na błędy oraz niedociągnięcia.
Autor: Filip Małachowski – Centrum Kredytów Mieszkaniowych Częstochowa