Raty równe czy raty malejące?
Rozważ wybór pomiędzy ratami równymi, a malejącymi. Im dłuży okres kredytowania tym więcej oszczędzasz wybierając raty malejące. Im krótszy okres tym oszczędzasz mniej. W przypadku rat malejących bank oczekuje posiadania wyższej zdolności kredytowej.
Pamiętaj, że w przypadku rat malejących rata kredytu na początku okresu spłaty będzie wyższa niż w przypadku rat równych
Na podstawie wskazanego wyżej przykładu (30 lat), rata równa 1.609,25 zł i pierwsza rata malejąca 2.055,56 zł.
Dodatkowe usługi bankowe przy kredycie hipotecznym
Zwróć uwagę czy w Twoim przypadku będzie wymagane obligatoryjnie ubezpieczenie na życie. Wybrane banki mogą wymagać takiego ubezpieczenia np. gdy jesteś jedynym wnioskodawcą kredytu, jesteś lub będziesz w określonym wieku w trakcie okresu kredytowania czy też Twoje dochody mają wysoki udział w łącznych dochodach wnioskujących o kredyt.
Sprawdź czy musisz korzystać z oferty banku dotyczącej ubezpieczenia na życie/od utraty pracy (jeżeli wymagane) czy ubezpieczenia nieruchomości. Jeżeli nie może się okazać, że u innego ubezpieczyciela otrzymasz korzystniejszą cenę polisy i obniżysz przez to koszty kredytu.
Wkład własny a niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego
Przeanalizuj poziom swojego wkładu własnego. Wybrane banki oferują niższe oprocentowanie w zamian za wyższy wkład własny. Im wyższy masz wkład tym możliwe niższe oprocentowanie kredytu.
Koszt kredytu hipotecznego a marża pomostowa do czasu wpisu hipoteki
Od 17 września 2022 roku (po zmianie ustawy o kredycie hipotecznym) większość banków nie zwiększa oprocentowania kredytu hipotecznego do dnia prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej (ustanowienie zabezpieczenia kredytu na rzecz banku).
Jeżeli bank to robi to ma obowiązek zwrócić kredytobiorcy naliczone odsetki, po wpisaniu hipoteki. Zwrot dotyczy również tych kredytobiorców, którzy zawarli umowę kredytu przed 17 września 2022 i do tej daty nie nastąpiło wpisanie hipoteki. Bank ma 60 dni od daty dokonania wpisu na zwrot środków lub zaliczenie ich na poczet spłaty kredytu.
Oprocentowanie stałe czy zmienne, oto jest pytanie…
Rozważ wybór pomiędzy oprocentowaniem zmiennym kredytu, a stałym (stała wysokość raty obowiązuje przez okres 5, 7, a nawet 10 lat; w zależności od banku). To wariant do rozważenia.
Tu publikacja na co zwrócić uwagę przy wyborze rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego.
Prowizja za nadpłatę kredytu hipotecznego
Zwróć uwagę czy bank pobiera prowizję za nadpłatę kredytu/całkowitą spłatę przed terminem. Ustawa pozwala bankom naliczać taką prowizję w okresie od 1 do 36 miesiąca trwania umowy. Po tym okresie zabrania tego.
Są banki, które przez cały okres umowy nie pobierają takiej prowizji. Może to być ważne dla osób, które np. mają możliwość regularnie nadpłacać kredyt, zakładają (w najbliższym czasie) np. sprzedaż innych nieruchomości/majątku i nadpłatę obecnego kredytu lub budują dom i zakładają, że nie wykorzystają całego kredytu.
Podatek jako dodatkowy koszt przy zakupie nieruchomości
Może nie jest to koszt bezpośrednio związany z kredytem hipotecznym, ale powiększa całkowity koszt zakupu nieruchomości, bo łączy się z podatkiem od czynności cywilno – prawnch. W przypadku zakupu np. mieszkania z rynku wtórnego zapłacisz 2% podatku od ceny zakupu. Nie zapłacisz tego podatku kupując nieruchomość z rynku pierwotnego (od dewelopera).
Skrócenie okresu kredytowania i obniżenie poziomu raty przy nadpłacie kredytu – warianty
Zweryfikuj czy nadpłacając kredyt możesz zarówno obniżyć wysokość raty jak i skrócić okres kredytowania bez prowizji.
Może być tak, że nie ma prowizji od obniżenia wysokości raty, ale skrócenie wiąże się z zapłaceniem prowizji za sporządzenie aneksu do umowy lub od kwoty nadpłaty.
Na podstawie wskazanego wyżej przykładu (raty równe), nadpłacając np. 5.000 zł w szóstym miesiącu trwania umowy i wybierając wariant skrócenia okresu kredytowania, okres spłaty skrócimy z 360 miesięcy (30 lat) do 323 miesięcy (27 lat) oraz zaoszczędzimy na odsetkach 56.129,57 zł. Wysokość raty pozostaje bez zmian tj. 1.609,25 zł.
Jeżeli zamiast skrócenia okresu spłaty, zmniejszymy poziom raty to oszczędność na odsetkach wynosi 9.289,54 zł, a wysokość raty 1.568,88 zł.
Okres spłaty kredytu i wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego a wysokość odsetek
W początkowej fazie spłaty kredytu (raty równe) spłacamy przede wszystkim odsetki. Relacja w racie odsetek do kapitału to ok. 90%. Im wyższe oprocentowanie kredytu tym relacja ta jest wyższa.
Im okres kredytowania krótszy tym wartość relacji spada, co oznacza, że w każdej następnej racie spłacamy więcej kapitału, a przez to płacimy w ogólnym rozrachunku niższe odsetki.
Piszę o tym dlatego aby zwrócić uwagę, że dobrze jest mieć możliwość wyboru wariantu skrócenia okresu kredytowania przy nadpłacie kredytu. Najlepiej bez żadnej prowizji dla banku. Dodatkowo trzeba przemyśleć na jaki okres zaciągnąć kredyt.